おやこぶろ

子育て、ハワイ、キャンプ、投資、あれこれ気になることを試していく3人息子とサラリーマン

【中古リノベ大作戦】03. ダブルローン可能な銀行はどこですか?






こんにちは、おやこです。
5人家族が、60㎡の家からもっと広い家への住み替えを実現する大作戦が進行中です!
(2019/11現在)

前回までのおさらい

僕よりも年上の掘り出し中古物件を発見しました!(詳しくはこちら

  • 築47年
  • 90㎡!
  • 駅徒歩1分!

築年数のせいもあって周辺相場からするとかなり安い。
購入の意思を固めました。
しかし!いま住んでいる自宅をすぐに売るという決意も固まらず…
かといって、急がないと他の人に買われてしまう!

そう、自宅を売れることがわかる前に、購入を決定したい。
住宅ローンのダブルローンが可能な金融機関探しのミッションがはじまりました。




住宅ローンのダブルローンとは

Google先生に聞くとさまざまな情報が出てきますが、ここのホームページが的確にまとまっていました。
住宅ローンで二軒目を購入したい! ダブルローンは可能? | ARUHIマガジン

僕の場合は、この記事のなかの(1)の条件。
【住み替えのために一時的に住宅ローンを二重に組む】です。

まぁ住宅ローン返済の負担増が予想されますが、そこは蓄えでなんとかなるでしょう。
そして、そのあとの処理もだいたい見通せています。

ダブルローンを覚悟するための自分なりの判断基準

とはいえかなり大きな額の借金なので、かなり慎重な検討が必要です。
そこで、自分なりにまずダブルローンを覚悟するうえで判断基準としたものを一部ご紹介しましょう。

  • 自宅の売却査定額がローン残高より高く出ている!
  • 半年以上ダブルローン状態でも耐えられる貯蓄がある!
  • 住み替え先の住宅ローンはリノベ代・諸費用込みで借りれる銀行があれば!
  • 住み替え先の住宅ローンの返済額は今と同じくらい!

こんなところかな。

ダブルローン可能な銀行を探せ!

購入の意思は決まっている。
あとは、ダブルローン可能な銀行があるかどうか。

フラット35は使えない

ここで不動産屋さんからちょっと厳しい条件が追加されました。
「この物件はフラット35対象外です」

マジか!
これまで他の物件の相談などでいくつも不動産屋さんを回っているときに聞いた情報では、「フラット35はダブルローン可能」ということでした。
素直な中古物件購入におけるダブルローンであれば、フラット35が最強なんだそうです。あくまで自分が住む用じゃないとダメですよ!!
でも僕の住み替え先の物件はフラット35対象外。
理由は、構造上の問題。

マンションのエントランス部分の外側が壁ではなく、柱になっていて、独立柱(だったかな?)という構造だと、フラット35の対象外になってしまうとのこと。
これはマズい…
しかもさらに怪しい条件が続々と…旧耐震基準、既存不適格(容積率オーバー)
もはや購入は辞めたほうがいいんじゃないかと思うレベルですが、、、買います!

既存不適格とは

ヒント3 - 既存不適格建築物と違法建築物の違い - リフォーム支援ネット 「リフォネット」


それから僕の銀行に電話しまくりの日々がはじまりました。
9年前に新築でマンションを購入した僕としては、自宅を購入するときの住宅ローンも不動産屋さんが仲介してくれるもんかと思ってたけど。条件の難しい中古物件では自分で探すスキルが必要になるんだね!知らなかった!




各銀行に伝える自分の状況を整理

まっさらな状態でのマイホーム購入じゃないので、その条件下で住宅ローンが組めるかどうかを明確に聞いておく必要があります。
そこで各銀行の判断材料となる自分の状況を整理しました。

  • ダブルローンである
  • 築47年の物件である(旧耐震)
  • 既存不適格(容積率オーバー)である
  • 収入合算する妻は4月まで育休だったため源泉徴収の額面が低い
  • 投資マンションを持っているが1年目のため確定申告はまだ

なんか、あらためて列挙するとかなりあやしい属性だな…
僕が銀行員だったら間違いなく貸さない…

各銀行の融資条件について

気を取り直して、
僕がとにかく電話かけまくった銀行の聞き取り調査の結果を公開します。
電話しまくってわかったのは、

  • 銀行によって条件が様々なこと
  • 申し込み希望者の条件によって条件は流動的なこと
  • とにかく直接聞かないとわからないことだらけなこと

つまり下記条件がゼッタイ的なものではないということです。
テイよく断るために言われたのかもしれないし。

そういうつもりで読んでください。(2019/9~10調査)

  • じぶん銀行:ダブルローンは不可
  • 横浜銀行:ダブルローンは不可
  • ジャパンネット: ダブルローンは不可
  • ソニー銀行:リノベ費用は事後審査になる、不動産収入は確定申告がなければ収入として算入しない(つまり借金としてみる)
  • イオン銀行:ダブルローン可能、旧耐震物件不可
  • 住信SBIネット銀行: ダブルローンは可能、旧耐震物件でもOK、諸費用・リノベーションのローンはできない
  • スター銀行:ダブルローンは可能、旧耐震物件でもOK、収益用は確定申告があれば収入に算入可能、諸費用ローンは無い
  • みずほ:ダブルローンは可能、旧耐震物件でもOK、諸費用・リノベーションも含んでOK、投資マンションの収益は確定申告でなくても収入に算入可能、電話口ですぐ計算してくれるが、、、返済比率が高すぎてNG
  • 新生銀行:ダブルローンは可能、旧耐震物件でもOK、諸費用・リノベーションも含んでOK、投資マンションの収益は確定申告でなくても収入に算入可能、電話口ですぐ計算してくれるが、、、返済比率が高すぎてNG

とまぁこんな感じで、全然見つからない…
みずほ銀行や新生銀行は条件は悪くなかったんだけどなぁ

書いてない銀行もあるじゃないか!と思われると思いますが、ご愛敬。諸事情により選んでいます。
さて、僕の無謀な中古リノベ大作戦に住宅ローンを融資してくれる銀行は見つかるのか!?

こうご期待!(2019/11現在)
次回もお楽しみに!


ブログに書けない実際のところ…など質問あったら"おやこぶろ"のオープンチャットまでどうぞ!