こんにちは、おやこです。
５人家族が、60㎡の家からもっと広い家への住み替えを実現する大作戦が進行中です！
(2019/10現在)
前回のおさらい
僕よりも年上の掘り出し中古物件を発見しました！
詳しくはこちら
- 築４７年
- ９０㎡！
- 駅徒歩１分
下２つの条件だけを考えれば価格は周辺相場からするとかなり安い。安い価格設定にはちょっとワケがあるんだけど、それはまた次回。
リノベ済み物件か、リノベ前物件か
この物件、１０年ほどの前に大手不動産会社がリノベーションして販売していたものを、今の所有者さんが購入したとのこと。
なるほど、レイアウトのセンスが１０年前な感じだ。しかもいかにも業者がリノベーションした風の作り。
例えばフローリングが複合フローリングだったり、システムキッチンが量販店風のセットだったり。
最近は新築マンションが高すぎて、リノベ済み中古物件にも人気がでているようだけど、結局、リノベーション費用が販売価格に乗っかっているだけなのではないかと思うんですよね。
業者のセンスで価格を抑えてリノベーションした家と、自分も参加して予算いっぱい使ってリノベーションした家だったら、後者のほうが全然よくない？
まぁ、トータルの費用は自分でリノベした方がおそらく高くなるでしょうけど…涙
リノベーション込みで考える
しかしリノベーション費用なんか出せねーよ！
と思われたアナタ！リノベーション費用も住宅ローンに組み込むことができるよ。
これは銀行との交渉になるかもしれないので、確定的なことは言えないけど、僕が相談した銀行は「できます！」と言ってくれました。
つまり、掘り出し中古物件発見のコツは、リノベーション済み物件を探すのではなく、リノベーションしなくても住めそうだからそういうテイで売り出されているんだけど、内覧では購買意欲がわかなそうな微妙に内装の古い物件をリノベーション費用込みで考えることではなかろうかと思います。
リノベーションの予算っていくら？
じゃあ、自分のお気に入りのリノベーションをするための予算ってどのくらいなのよ？と思いますよね。
マンションのフルリノベーションのホームページを検索すると300万円とか1000万円とかマチマチで、いまいち参考にならない。
結局のところその物件物件ごと、自分たちの要求ごとに全然違うんでしょうね。
でもリノベーション費用がわからないと、いくらで住宅ローン事前審査を入れればいいのかもわからないし、購入の申し込みをすることもできん。悩んでるうちに他の人に買われちゃう！
そこで僕がとった作戦は、リノベーション請負会社も内覧に同行してもらう！です。
リノベーション事例を集めたホームページとかで業者を探して、突撃連絡。
「気になる中古マンションがあるんですけど、リノベーションするのにどのくらいかかるか、一緒に見に行ってくれませんか？」
会社によっては同行料金をとられたりする可能性もあるのでしっかり確認しておきましょう。
リノベーション会社と内覧する
事前に販売仲介の不動産屋さんにリノベーション会社さんが同行することを伝えて２回目の内覧。
２回目の内覧の前、リノベーション会社の担当者さんとカフェで軽く打合せし、自分が実現したい間取りやイメージを担当者さんと共有します。
ある程度自分の出せる予算を伝えておいて、「この予算の範囲でできますか？」という聞き方の方がスムーズでしょう。
内覧の際にリノベーション会社の担当者さんは、取り壊せる壁なのか、排水が床下なのか、排気の場所とかリノベ実現の費用感を見てくれました。
とりあえず最初に伝えたイメージのリノベーションが予算内で実現可能だという返答をいただいたので、ローンの事前審査、契約・手付金の支払いに向けて動いていきます！！
なぜ“あとからリノベーション”なのか
こぼれ話的に書きますが、なぜ“あとからリノベーション”が掘り出し中古物件を発見するコツなのか？
仲介不動産とのやりとりからなんとなく見えたのは、
サラリーマンは堅実で、自営業（フリー）の方は柔軟。という違い。
これが不動産購入におもしい作用をもたらしてるんじゃないかな～といこと。
- 微妙な中古物件は、サラリーマンにはあまり魅力的にうつらない
- 自営業の方リノベすればいいじゃん！と考える
しかし、自営業の方は住宅ローンが組みづらいらしいんです！
なので、サラリーマンが微妙な中古物件を”あとからリノベ”しようと考えると、購入意欲のあるライバルが減る。
中古物件の価格はまさに需要と供給のバランスなので、掘り出し物件価格で購入できる。というワケです。
これはあくまで僕の分析ですが、このロジックによって、今回は周辺相場からかなり低い価格に値下げ交渉することができました。
そのあたりもこれから書いていきましょう！
次回もお楽しみに！
